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自9月26日中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”以來，一系列房地產利好政策密集出臺，效果顯現——國家統計局最新發布的10月份70個大中城市商品住房銷售價格變動情況顯示，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，房地產市場預期進一步改善。

近日，政策“暖風”又至——財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確多項支持房地產市場發展稅收優化政策，自2024年12月1日起執行。受訪專家表示，隨著這項“真金白銀”利好政策的落地，將持續推動房地產市場回暖，止跌回穩態勢會更加穩固。

加大契稅優惠力度

節約居民購房成本

在加大住房交易環節契稅優惠力度方面，新政將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。調整后，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。

“新政加大住房交易環節契稅優惠力度，進一步提振了剛性和改善性住房消費信心。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，隨著我國城鎮人均住房面積和生育政策的不斷調整，90平方米的居住面積已經不能滿足老百姓對于住房的需求。這既對市場的住宅產品分類產生了巨大影響，也將更深層次影響房地產其他政策的發展方向。

據了解，目前，購房契稅稅率通常為3%～5%。新政出臺前，購買住房的契稅優惠政策主要包括對個人購買家庭唯一住房和第二套改善性住房的減免。具體來看，自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對于個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強認為，新政將享受契稅優惠的住房面積標準增加了50平方米，這將大幅降低90平方米以上至140平方米及以下的住房交易成本，特別是購房成本。在他看來，這不僅有利于促進剛性購房需求，也有利于促進改善性購房需求。

“對目前具有改善性住房需求的家庭而言，這是一個指向明確、‘真金白銀’的優惠措施。”清華大學房地產研究中心主任吳璟也認為，從需求端看，新政重點突出了對改善性購房需求的支持。這將進一步減輕居民家庭在購買面積相對較大的改善性住房時的稅費負擔，定向提升了居民家庭購房能力。

調整增值稅政策

降低二手房交易成本

在增值稅方面，新政明確，在有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上(含2年)住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上(含2年)非普通住房征收增值稅的規定相應停止執行。在土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續實施免征土地增值稅優惠政策。

“其實新政就是在鼓勵已有房居民進行改善性置換，這將進一步盤活一線城市二手房市場，消除居民家庭購房顧慮。”吳璟認為，這次圍繞土地增值稅的一系列政策調整，將有助于進一步緩解部分房地產開發企業當前面臨的財務困難，并與“白名單”制度等房地產金融政策形成合力，為打贏“保交房”攻堅戰提供更加堅實的資金保障。

中指研究院政策研究總監陳文靜在接受記者采訪時表示，新政能顯著降低一線城市增值稅稅費，進一步減少購房者置業成本，推動一線城市市場持續向好。

她以北京為例進一步解釋說，政策優化前，滿兩年非普通住宅需繳納增值稅，若現價500萬元，購買時原值200萬元，根據計算則應繳增值稅為14.3萬元。政策優化后，滿兩年原非普通住宅可免征增值稅，原應繳增值稅全部節省。

“取消普通住宅和非普通住宅標準，是今年一線城市購房政策調整中較大的一個變化。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這一政策調整后，掛鉤在上面的增值稅也自然有了下降的可能，體現了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導向。他分析稱，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，將直接提高房東出售持有2年以上的“豪宅”的積極性。從這個角度來看，會促進部分房源的加快掛牌，“這對于優化二手房交易結構、提振二手房交易都具有積極作用”。

利好政策頻出

鞏固止跌回穩態勢

10月以來，各地在一攬子房地產增量政策帶動下，房地產市場熱度回升，特別是一線城市“銀十”逆襲“金九”，新房、二手房交易量大幅增加，呈現止跌回穩的明顯勢頭。

“此次房地產稅收政策的接續發力，將會給各地房地產市場帶來新的政策動能，有望進一步帶動市場修復節奏，提升住房交易量，夯實止跌回穩的良好態勢。”深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任李妍認為，一線城市作為承接此次政策利好的主要受益者，自身市場的修復將對其他城市起到信心引領作用，進而帶動其他城市止跌回穩。

事實上，還有增量政策“在路上”。就在11月15日，又一利好政策落地——住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知，部署各地進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。此舉將從需求和供給兩端為促進房地產市場止跌回穩提供助力。

“隨著一系列存量政策的深入落實和增量政策的加快出臺，房地產市場進一步止跌回穩的態勢將不斷穩固，這也將為明年房地產市場良好開局奠定基礎。”成都市城市建設發展研究院副院長馮波說。

摘自　《中國建設報》　2024.11.19　記者　劉麗媛

 

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