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中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長、研究員　柴 強(qiáng)

住房交易包括新建商品住宅銷售（包括預(yù)售和現(xiàn)售）和二手住宅買賣。2023年以來，因房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，并受國內(nèi)外多重因素交織疊加影響，住房交易恢復(fù)與經(jīng)濟(jì)恢復(fù)一樣，也是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過程。

總的看，2023年的住房交易是“前高、中低、后穩(wěn)”，新房和二手房加在一起，住房交易總量今年實(shí)現(xiàn)正增長，住房總需求保持平穩(wěn)。一季度疫情防控轉(zhuǎn)段后人們的信心有所恢復(fù)，前期疫情積累的購房需求相對集中釋放；二季度房地產(chǎn)市場活力有所減弱，購房人觀望情緒加重；三季度在“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例和利率”“居民換購住房個人所得稅優(yōu)惠延期”等房地產(chǎn)利好政策的作用下，房地產(chǎn)市場活躍度有所提升，住房交易總量企穩(wěn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國新建商品房銷售面積同比下降8.5%。另據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門相關(guān)數(shù)據(jù)，同期二手房成交量同比是增長的，新房和二手房合計交易保持正增長。這說明，在當(dāng)前人們購房行為謹(jǐn)慎、理性的情況下，購房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。

導(dǎo)致目前新房銷售量下降的原因，一方面是部分居民因就業(yè)壓力加大、收入增長預(yù)期減弱等原因，暫緩或推遲購房。另一方面很重要的一個原因，就是部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險、一些在建項(xiàng)目逾期難交付，對新房市場產(chǎn)生負(fù)面影響，許多購房人不敢買新房特別是期房，部分購房人轉(zhuǎn)向購買沒有交樓風(fēng)險的二手房。隨著保交樓工作有力推進(jìn)和有關(guān)政策文件醞釀出臺，這方面將大有改觀。

2023年四季度召開的中央金融工作會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，明確由城市人民政府建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，由城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制提出可給予融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，提供給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)評估后，分類給予融資支持。

這項(xiàng)機(jī)制的建立，不同于以往金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接對接推進(jìn)融資，在具體實(shí)施落地上有較大創(chuàng)新。一是以城市為單元建立協(xié)調(diào)機(jī)制。我國房地產(chǎn)市場是以城市為單元的市場，區(qū)域性特點(diǎn)突出，這也決定了各項(xiàng)政策措施要因地制宜、因城施策。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制充分發(fā)揮了城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，體現(xiàn)了“因城施策”原則，多部門協(xié)同使得政策推行更順暢。二是以項(xiàng)目為載體給予融資支持。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險，不代表其所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有風(fēng)險，目前一些金融機(jī)構(gòu)對此不加區(qū)分，一致性收縮房地產(chǎn)融資。建立房地產(chǎn)項(xiàng)目融資白名單，融資支持載體從企業(yè)轉(zhuǎn)到項(xiàng)目，可以對集團(tuán)公司債務(wù)風(fēng)險和項(xiàng)目公司開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險進(jìn)行有效區(qū)分，避免了金融機(jī)構(gòu)對債務(wù)違約房企的所有項(xiàng)目搞“一刀切”。三是貸款資金封閉管理支持開發(fā)建設(shè)。在貸款管理方面，明確要求資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購地或其他投資。這確保了資金用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在保證貸款資金安全的同時，也避免企業(yè)產(chǎn)生借機(jī)融資擴(kuò)張的沖動。

這項(xiàng)機(jī)制提出對不同情況的項(xiàng)目，要分類給予融資支持。對于正常開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，重點(diǎn)要“快”支持，通過建立授信綠色通道，加快審貸，盡快實(shí)現(xiàn)資金支持；對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難的項(xiàng)目，重點(diǎn)要“穩(wěn)”支持：不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。對暫時遇到困難的項(xiàng)目給予融資支持，是這次政策的關(guān)鍵所在。這意味著針對供給側(cè)的融資需求政策力度較以前有所加大，這將更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理項(xiàng)目融資需求，防范項(xiàng)目交付風(fēng)險。

城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，有助于更好一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目正常開發(fā)建設(shè)，防范在建項(xiàng)目停工、逾期交付，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益，有效打消購房人顧慮，提振市場信心。隨著我國經(jīng)濟(jì)回升向好，人民群眾希望住上更好的房子，未來仍有較大的住房需求。隨著保交樓工作扎實(shí)推進(jìn)、房地產(chǎn)融資支持政策落實(shí)落地、房地產(chǎn)風(fēng)險穩(wěn)妥處置化解，新房市場預(yù)期將進(jìn)一步修復(fù)，新房銷售規(guī)模也將逐漸企穩(wěn)回升。

 

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