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基本情況

2013年6月19日，原告建設公司與被告投資公司簽訂《項目總承包工程施工合同》，約定由建設公司承建投資公司發(fā)包的某高新技術服務區(qū)商辦項目，合同明確工程款支付方式及結算條款。案涉工程于2015年12月、2016年3月分批竣工驗收，于2017年11月完成竣工結算，雙方對最終結算金額予以確認。后投資公司因資金問題拖欠工程尾款，雙方及第三人王某遂簽訂《工程款抵房款三方協(xié)議書》，約定以投資公司名下某房屋抵付工程款1717萬元，總房款直接抵扣投資公司應支付建設公司的工程結算款，王某為建設公司指定的購房人。2018年3月30日，王某與投資公司簽訂《上海市商品房出售合同》，后因該房屋存在抵押未能注銷，過戶未完成。2020年8月6日，三方簽訂《補充協(xié)議》，約定若投資公司逾期未完成過戶，原抵房協(xié)議自動解除，投資公司仍需支付工程款及利息。因投資公司仍未履約，建設公司訴至法院，主張工程款本金1717萬元、逾期利息及優(yōu)先受償權。投資公司辯稱，抵房協(xié)議未解除且房屋可交付，且建設公司未在法定期限內主張優(yōu)先受償權，第三人王某確認抵房協(xié)議已解除，支持建設公司主張。

焦點問題

本案的爭議焦點為以房抵債的性質及以房抵債未能履行時，建設公司是否能夠主張原工程款債權。

法院經(jīng)審理后認為，從合同效力來講，建設公司、投資公司及王某對《項目總承包工程施工合同》《工程款抵房款三方協(xié)議書》《上海市商品房出售合同》《補充協(xié)議》均無異議，應屬有效。現(xiàn)案涉房屋因投資公司原因未能及時辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)，故基于《補充協(xié)議》約定，王某和投資公司之間的《上海市商品房出售合同》不再履行，投資公司以案涉房屋抵付工程款的目的未實現(xiàn)。從抵房協(xié)議性質來講，《工程款抵房款三方協(xié)議書》系債務履行期屆滿后簽訂，屬合法有效的“新債清償協(xié)議”。根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀要》精神，新債清償協(xié)議不消滅原債務，新舊債務并存。本案中，抵房協(xié)議未明確約定消滅原工程款債務，且因投資公司過錯導致房屋無法過戶，協(xié)議目的落空，建設公司有權恢復原債務履行，要求投資公司支付工程款及利息。

律師提示

以房抵債是建設工程領域常見的債務清償?shù)姆绞剑菫榻鉀Q現(xiàn)金支付工程款問題的有效途徑，當事人的意思自治應當?shù)玫阶鹬睾头杀Ｗo。用于抵債的房屋完成了產(chǎn)權過戶手續(xù)，不論是債權人還是債權人指定的購房人實際取得了房屋的所有權，那么此時以房抵債的目的就實現(xiàn)了，工程款債權債務關系就消滅了。但類似本案中案涉房屋未能辦理過戶登記，以房抵債的目的沒有實現(xiàn)，此時就要考慮工程款舊債是否因為存在以物抵債協(xié)議就消滅了，司法實踐中存在新債舊債并存的觀點，也存在著新債消滅舊債的觀點。《全國法院民商事審判工作會議紀要》認可新債舊債并存的觀點，即從當事人簽訂協(xié)議的意思表示來看，以房抵債合同簽訂的真實意思表示是盡快實現(xiàn)債權，而不是將舊債消滅，舊債消滅明顯不利于債權人債權的實現(xiàn)。另外，以房抵債只是債務清償?shù)姆绞剑F(xiàn)金支付也是債務清償?shù)姆绞剑瑑煞N清償方式不同，不能認定債權債務本身是否已經(jīng)消滅。因此在以房抵債協(xié)議無法繼續(xù)履行的情況下，債權人仍然可以按照原債權債務關系向債務人進行主張。

作者：北京展達律師事務所 劉新 萇冬梅

 

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