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在8月23日上午國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，住房城鄉建設部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作“房屋養老金”。

當然，目前制度設計中涉及的房屋養老金，僅限于城市規劃區內、以區分建筑物形式存在的住房。此類費用，傳統上主要通過兩個途徑解決：一是在保修期內，依合同由建設單位承擔；二是在保修期之外，基于《中華人民共和國物權法》中物上負擔由所有權人承擔的原理，該費用由房屋所有權人自行承擔。在區分建筑物中，就業主專有部分，應由業主自行承擔；對于共有部分，則應當由業主共同承擔。對于區分建筑物的共有部分維修資金，由于涉及眾多業主，其籌集和使用、管理也應由業主共同進行，因此需要建立維修資金的籌集和使用、管理機制。《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民法典》以及《物業管理條例》均對由業主籌集的維修資金相關制度進行了規定。住房城鄉建設部、財政部也陸續發布規章，系統規范了住宅專項維修資金的籌集、使用、管理等。

這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬戶。目前，房屋養老金公共賬戶的款項來自于公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。

房屋養老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項，依據《中華人民共和國民法典》本應由業主承擔；按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備的保養、維修和更新、改造。這對于保障業主正常使用房屋、提升住宅小區品質十分必要。

事實上，房屋養老金制度建設的重點是公共賬戶。我國城鎮存量住房規模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶，就是為了維護公共安全，就是為了保底線、保應急、保長遠，就是為了在發生區域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對相關房屋提供體檢、安全監測等公共服務，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業主的人身財產安全以及公共安全。（作者系中央財經大學教授、法學院院長）

摘自　《中國建設報》　2024.08.24　尹飛

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