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來自浙江湖州的小朱夫妻入住了新買的房子，房子在小區中央，一樓是架空層，方便停放電瓶車，還放置了兩張乒乓球桌和幾樣健身器材供小區業主休閑鍛煉使用。

不久后，小朱發現架空層被隔出一塊區域，改建成了物業員工宿舍，原本的休閑活動區域縮小了一半。小朱跟鄰居們一起找物業反映，甚至以不交物業費作為抗議。但直到4年后，物業才將架空層清理干凈并恢復原狀。

小朱和部分業主仍然不愿交物業費，物業公司遂訴至法院，要求相關業主補交物業費并支付逾期付款違約金。庭審中，小朱認為物業占用架空層期間，自己可以不交或少交物業費。

法院認為，物業公司和業主均須遵守《物業服務合同》約定，物業服務人有按照合同約定提供服務的義務，也有取得約定報酬的權利。在物業服務合同糾紛中，常有業主提出對物業服務的不滿意，例如衛生服務不到位、損壞維修不及時等問題，但此類問題屬于局部、輕微瑕疵，在物業管理服務整體到位的情況下，輕微瑕疵不能成為業主拒絕交納物業費的依據。

小朱等業主因架空層被占用拒交物業費，但架空層的使用涉及建筑物公共通道設施的管理，屬于物權法律規范和行政法律規范調整范疇，并非物業費的減免事由，故對小朱等業主的減免物業費抗辯意見不予采信。

據此，法院判決被告小朱于判決生效之日起支付原告物業公司物業費9118元，而對原告主張的逾期付款違約金，因其未能提交催交手續，且爭議糾紛一直處在持續狀態，故不予支持。

法官庭后表示，民法典規定，開發商、物業公司等擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行其他經營活動，權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。但是，如果《物業服務合同》已經明確約定了物業服務內容，即使存在架空層改建的問題，只要物業公司按照合同約定提供了相應的服務，業主就不能無故拒交物業費。

 

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