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近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收優(yōu)化措施。無(wú)論對(duì)于購(gòu)房者還是房企而言，這些“真金白銀”的優(yōu)惠，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，緩解企業(yè)資金壓力，從而進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提振購(gòu)房者信心，為房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)再添動(dòng)能。

住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度將加大。此次稅收新政將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

增值稅降低將減輕購(gòu)房者資金支出。此次稅收新政明確，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

11月18日，上海、北京宣布取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。以在北京購(gòu)買(mǎi)一套800萬(wàn)元的二手住宅為例，假設(shè)政策調(diào)整前被認(rèn)定為非普通住宅，這套房多年前房東以500萬(wàn)元購(gòu)入，購(gòu)房者需繳納增值稅為差價(jià)的5%，也就是15萬(wàn)元。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，這15萬(wàn)元增值稅可全部免去。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后出售2年以上住房免征增值稅的政策，尤其有利于一線城市較大戶(hù)型次新房的流通，將減少購(gòu)房家庭的稅負(fù)成本，疏通居民改善性住房需求堵點(diǎn)，有利于提升新房和二手房流通性，將起到較為明顯的暢通循環(huán)作用。

改善性需求受益最明顯。稅收優(yōu)惠新政對(duì)于90平方米以上至140平方米及以下住房交易成本的降低明顯。此次稅收新政前，一線城市之外的其他城市，90平方米以上住房分首套和二套，契稅稅率分別為1.5%和2%。稅收新政實(shí)施后，購(gòu)買(mǎi)140平方米以下住房，契稅均可減少至1%。對(duì)于北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市購(gòu)買(mǎi)第二套住房契稅減少額度最大。過(guò)去4個(gè)一線城市二套住房按照3%征收契稅，這次統(tǒng)一調(diào)整至140平方米及以下1%，140平方米以上2%，購(gòu)房者最多可比過(guò)去少繳納契稅2%。以在北京購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房、面積為100平方米、總價(jià)500萬(wàn)元計(jì)算，過(guò)去契稅需要繳納3%，也就是15萬(wàn)元，稅收新政后按1%繳納5萬(wàn)元，可減少繳納契稅10萬(wàn)元。有統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前一線城市存量住房中，90平方米至140平方米為主力成交面積。因此，此次稅收新政為購(gòu)房者減負(fù)的范圍較大，政策作用將更明顯。

減少土地增值稅將有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困難，給企業(yè)未來(lái)發(fā)展注入信心。此次稅收新政明確，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)重大變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率下降。降低土地增值稅預(yù)征率下限能夠較大幅度減少預(yù)征土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金占用額度，緩解資金壓力。新政還明確，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對(duì)納稅人建造銷(xiāo)售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。這一舉措也能切實(shí)降低一部分房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額較高的稅種，稅收新政將減少房地產(chǎn)企業(yè)的支出。同時(shí)，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”將讓房地產(chǎn)企業(yè)貸款更順暢。這“一減一增”，有望更好助力房企走出經(jīng)營(yíng)困境。

隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)政策效能進(jìn)一步釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的動(dòng)能將增強(qiáng)。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后期走勢(shì)應(yīng)保持樂(lè)觀態(tài)度。

摘自《中國(guó)建設(shè)新聞網(wǎng)》2024.11.26

 

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